필수정보

특수물건 부동산 경매를 통해 큰 수익을 올리고 싶은 독자들을 위해 다양한
성공사례와 어려운 법률용어들을 최대한 알기 쉽게 정리했다

경매의 모든 과정은 법원이 주관하고, 법원은 법에서 정한 대로 절차를 진행한다. 즉, 경매는 ‘법률절차’이고, 경매에 나오는 법률용어를 이해하고 있어야 제대로 된 경매 투자가 가능하다. 이 책은 저자가 변호사로서 10년 동안 경매사건을 전문적으로 다루어왔던 경험과 5년 동안 경매 전문 강의를 하면서 느꼈던 독자의 눈높이를 바탕으로 집필되었다. 특수물건 경매에서 꼭 알아야 하는 기초 지식들 그리고 어려운 법률용어를 최대한 쉽게 설명하고 있으며 특수 물건 경매를 통해 큰 수익을 얻었던 다양한 성공사례들을 포함하고 있다.

PART 1. 특수물건의 꽃, 유치권

CHAPTER 1 유치권, 어떤 권리인가?
신고된 공사대금 떠안지 않고 수익 내는 사람들┃유치권자가 하고 싶은 말┃만인에게 외치는 권리┃못 받은 돈 때문에 생긴 권리┃간단하게 생기는 강력한 권리┃유치권자에게 인정되지 않는 우선변제권┃갑작스러운 유치권 행사, 낙찰 무르는 방법

CHAPTER 2 유치권, 어떻게 하면 생기나?
유치권 행사 대상┃부동산에 투입된 ‘못 받은 돈’┃돈 달라고 할 수 있는 시기┃남의 부동산에 행사하는 권리┃미리 포기하면 끝

CHAPTER 3 점유해야 생기는 유치권
전 집주인도 유치권 행사할 수 있을까?┃유치권 성립을 어렵게 하는 불법점유┃일단 의심해야 하는 제3자 있는 부동산┃유치권자라도 공짜로 쓸 수 없는 부동산┃법원 경고를 무시한 유치권자의 최후┃중간에 점유를 잃은 유치권자┃유치권이 있어도 “나가!”라고 할 수 있는 사람

CHAPTER 4 못 받은 돈이 있어야 생기는 유치권
점유보다 중요한 ‘못 받은 돈’┃어디에 투입된 못 받은 돈인가?┃건물 지은 사람의 토지 유치권 행사┃짓다 만 건물의 못 받은 공사비┃자칫하면 못 돌려받는 오래된 공사대금┃’이 때‘까지 생겨야 하는 받을 돈

CHAPTER 5 소유자 아닌 관리인, 유치권자
소유자가 아닌 유치권자┃허락을 받아야 쓸 수 있는 유치물┃소유자 허락 없이 쓰면 소멸하는 유치권┃유치권 소멸을 청구할 수 있는 사람

CHAPTER 6 착각하기 쉬운 유치권의 특징
쪼개지지 않는 권리, 유치권┃부동산 일부의 문제, 유치권 전부 소멸시킬까?┃공사대금 n분의 1, 언제 할 수 있을까?┃한 건물, 여러 업체가 유치권 행사하는 이유┃공사업자 여럿이 유치권 행사, 협상은 이렇게!

CHAPTER 7 유치권 신고된 부동산, 특수물건으로 수익내기
수익을 만드는 체계적 임장┃점유┃못 받은 돈

〈성공 사례〉
사례 1 고급빌라 한 채로 20억 원 이상의 수익
사례 2 시세보다 10억 원 저렴하게 산 서울의 목 좋은 호텔
사례 3 문서 하나로 사라진 7억 원의 유치권
사례 4 유치권을 깨트린 임차인의 권리신고서
사례 5 다른 공사장에서 발생한 공사대금을 주장한 유치권자
사례 6 오래된 공사현장만 지키고 있었던 유치권자
사례 7 산양산삼대금을 달라는 유치권자
사례 8 엉터리로 계산된 공사대금 때문에 날라간 유치권
사례 9 엉뚱한 상대방을 고른 유치권자

PART 2. 소유권 뺏어가는 선순위 가등기

선순위 가등기의 경고┃ 선순위 가등기 물건 해결법┃가등기, 왜 하는 걸까?┃가등기의 힘┃경매 절차상 가등기 취급┃경매가 끝나면 지워질 빚쟁이의 가등기┃오래된 가등기┃다른 듯 비슷한 선순위 가처분 등기

〈성공 사례〉
사례 1 거짓으로 설정한 가등기
사례 2 알고 보니 지워져야 할 빚쟁이의 가등기
사례 3 자기가 산 부동산에 가등기 해둔 사람
사례 4 오래된 가등기임을 밝히다

PART 3. 소액 투자로 접근하는 지분경매

지분 투자법┃지분 소유, 어디가 내 땅일까?┃공유자 혼자 할 수 있는 일, 할 수 없는 일┃공유관계를 끝내고 싶을 때┃경매 나온 지분, 먼저 살 수 있는 사람┃소송이 필수는 아닌 공유지분 투자

〈성공 사례〉
사례 1 상대를 알고 낙찰 받은 토지 지분
사례 2 선순위 가등기 + 지분 부동산, 투자금 3배 수익으로 돌아왔다!

PART 4. 건물주가 땅 쓰는 권리, 법정지상권

CHAPTER 1 법정지상권, 알아야 하는 이유
땅과 건물이 따로 나오는 경매┃땅 쓸 권리가 필요한 건물주┃법정지상권 유무와 땅의 가치┃초보자들에게 권하는 법정지상권 기초 사례

CHAPTER 2 법정지상권이란?
지상권자의 힘┃지상권이 생기는 근거┃법정지상권 수익 창출법┃법정지상권의 종류┃법정지상권자가 내야 하는 땅세

CHAPTER 3 민법 366조 법정지상권 발생 조건
가장 앞서는 저당권 설정 시점에 있어야 하는 ‘건물’┃이런 건물에도 법정지상권 생길까?┃저당권 설정 시, 건물과 토지의 소유자가 같을 것┃저당권자가 신청한 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것┃마음대로 포기 못 하는 민법 제366조 법정지상권

CHAPTER 4 관습법상 법정지상권 발생 조건
토지와 건물이 ‘이 때’ 같은 사람 소유일 것┃강제경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것 ┃포기할 수 있는 관습법상 법정지상권

CHAPTER 5 땅 주인이 ‘새로 지은 건물’, 법정지상권 어떻게 생길까?
새 건물이 헌 건물 취급 받아야 하는 때┃새 건물을 빚쟁이에게 추가 담보로 줘야 하는 때

CHAPTER 6 부동산 공유자가 바뀌면 생기는 법정지상권
공유물에 법정지상권이 문제되는 때┃공유토지에 있는 공유자 1인의 건물┃단독 소유토지에 있는 공유건물┃무늬만 공유, 실제는 단독 소유인 토지와 건물

CHAPTER 7 낙찰 받은 토지의 나무들
나무들이 당연히 내 것일 때┃내 거 아닌 나무들 해결 방법

〈성공 사례〉
사례 1 법정지상권에 꽂힌 의뢰인, 새 건물을 헐값에 사다!
사례 2 건축주라 해도 건물 소유자가 아닐 수 있다.
사례 3 대표의 재산이 될 수 없는 법인(회사)의 재산
사례 4 하나가 될 수 없는 가족과 가족회사

PART 5. 해결 방법을 알면 수익이 보이는 물건들

CHAPTER 1 농지 낙찰을 위해 필요한 농지취득자격증명원
농지취득자격증명원이 필요한 이유┃어디가 농지인가?┃농지취득자격증명원을 내지 못하면?┃도로로 사용 중인 농지

CHAPTER 2 공사 중단된 부동산의 건축허가권
건축허가 취소가 필요한 이유┃공사가 중단된 건물에 관하여 알아 봐야 할 부분들┃건축허가 취소시키는 방법

CHAPTER 3 낙찰 받은 맹지, 제대로 쓰려면
주위토지통행권┃시설권 확인

CHAPTER 4 상가 건물의 핵심, 영업 지위 승계
영업자 지위가 저절로 따라오는 때┃낙찰 받은 모텔, 영업자 지위 승계는 이렇게

CHAPTER 5 낙찰 후 갑작스런 소유자의 개인회생신청

CHAPTER 6 공짜로 대지권 취득하는 때
왜 대지권이 미등기 된 걸까?┃미납 분양대금이 있음에도 대지권 등기를 할 수 있는 때

CHAPTER 7 보증금 떠안지 않는 임차인 있는 물건 찾기
보증금 떠안지 않고 수익 내는 사람들┃임대차보증금 진짜 주고받았나?┃임대차 계약을 할 수 없는 임대인┃ 망하기 직전 집주인┃이상한 임대차보증금┃무상거주확인서를 써 준 임차인

특수물건은 너무 어렵고 복잡하다는 두려움에서 벗어나고
싶다면 꼭 읽어야 할 필수 지침서

PART 1. 특수물건의 꽃, 유치권
경매 특수물건의 꽃이라 불릴 만큼 성공시 상당한 수익을 보장하는 유치권 신고된 물건에 대해서 살펴본다. 저자가 직접 수행한 소송경험들을 바탕으로 어떤 방법으로 유치권이 깨질 수 있는지를 체계적으로 설명한다. 실제 유치권 승소사례들을 통해 어려운 법 논리 설명에 그치지 않고 독자가 흥미롭게 유치권을 이해할 수 있도록 설명한다.

PART 2. 소유권 뺏어가는 선순위 가등기
특수물건 중 난도 높은 선순위 가등기 물건에 대해서 설명한다. 난도가 높지만 도전하여 성공한 사례들의 예를 들며 선순위 가등기가 지워질 수 있는 때가 언제인지, 섣불리 판단해서는 안되는 부분이 무엇인지에 대해서 설명한다. 다른 듯 비슷한 선순위 가처분 물건의 개념에 대해서 설명하며 가처분이 인수되더라도 말소할 수 있는 때가 언제인지도 알아본다.

PART 3. 소액 투자로 접근하는 지분경매
지분물건에 입찰 시 어떤 부분을 사전에 파악해야 하는지에 대해서 저자의 풍부한 실무경험에 근거해 설명한다. 지분경매에서 지분을 낙찰 받았을 때부터 소송이나 협상으로 수익을 얻기까지 일련의 과정에 대해서 알아보고, 실제 성공사례에서 의뢰인들이 어떤 점을 잘 포착해 수익을 얻었는지도 살펴본다.

PART 4. 건물주가 땅 쓰는 권리, 법정지상권
건물있는 땅이지만 건물 또는 땅만 낙찰받았을 때, 알아야 하는 법정지상권이 어떤 때 발생하는지 살펴본다. 법정지상권을 알면 어떻게 수익을 올릴 수 있는지에 대해서 설명하며, 공유토지나 공유건물에 대하여 법정지상권이 성립할 수 있는지도 다양한 유형을 들어 살펴본다.

PART 5. 해결 방법을 알면 수익이 보이는 물건들
경매절차상 발생하는 다양한 돌발 변수에 대해서 법률지식을 알고 있으면 수익으로 전환시킬 수 있는 사례가 무엇이 있는지 살펴본다. 저자가 실무를 경험하며 얻은 다양한 사례와 그 해결책, 그리고 특수물건에 해당하는 대지권 미등기와 위장임차인 사건에서도 수익을 얻을 수 있는 노하우를 설명한다.