필수정보

기출 문구 하나하나 꼼꼼히 분석해 놓은 기출해설의 Bible 감정평가실무 문제기본서

문제가 한 눈에 들어오게 분석해 놓은 논점트리. 출제자의 요구에 가장 잘 부합하는 예시답안. 수험생의 눈높이에 맞춘 상세한 논점해설. 실무자의 관록이 묻어나는 생생 실무.

1권 _유형별

■ 유형별기출분석

Q 01 1회 1번 /토지/ 3방식 2
Q 02 3회 2번 /토지/ 수익 환원법, 거래사례비교법 14
Q 03 5회 3번 /토지/ 매각가격 22
Q 04 9회 3번 /토지/ 환원율 25
Q 05 11회 3번 /토지/ 거래사례비교법, 수익 환원법 30
Q 06 1회 4번 /토지/ 노선가식 평가법 39
Q 07 28회 2번 /토지/ 오염 부동산 44
Q 08 35회 3번 /토지/ 환지 57
Q 09 10회 3번 /건물/ 감가의 시장 추출법 62
Q 10 25회 3번 /토지건물/ 한정가격 68
Q 11 1회 3번 /토지건물/ 수익 환원법 78
Q 12 5회 1번 /토지건물/ 건물 분해법 81
Q 13 13회 1번 /토지건물/ 토지3방식, 건물 원가법 95
Q 14 15회 1번 /토지건물/ 물건별 평가, 일괄평가 108
Q 15 16회 2번 /토지건물/ 평가검토 132
Q 16 18회 1번 /토지건물/ 토지3방식, 건물 원가법 147
Q 17 22회 1번 /토지건물/ 수익성 저하되는 모텔 166
Q 18 31회 2번 /토지건물/ 대형 할인점 183
Q 19 32회 1번 /토지건물/ 오피스 빌딩 196
Q 20 33회 2번 /토지건물/ 공사중단부동산 223
Q 21 34회 1번 /토지건물/ 최유효이용 미달 부동산 234
Q 22 35회 2번 /토지건물/ 중도적 이용 255
Q 23 4회 2번 /구분소유부동산/ 지가배분가격 268
Q 24 29회 4번 /구분소유부동산/ 조소득승수법 280
Q 25 26회 1번 /집합건물/ 오피스 빌딩 284
Q 26 28회 4번 /집합건물/ 공동주택 306
Q 27 2회 3번 /임대료/ 임대사례비교법, 적산법 312
Q 28 11회 4번 /임대료/ 임대사례비교법, 적산법 318
Q 29 17회 3번 /임대료/ 지료소송 326
Q 30 28회 3번 /임대료/ 적산법 334
Q 31 32회 2번 /임대료/ 적산법 345
Q 32 29회 2번 /임대료/ 임대사례비교법, 적산법 357
Q 33 30회 4번 /임대권/ 사정보정률, 환원율 372
Q 34 33회 3번 /유형임차권/ 원가법, 거래사례비교법 377
Q 35 3회 4번 /기계/ 도입기계 386
Q 36 6회 3번 /기계/ 도입기계 389
Q 37 27회 3번 /기계/ 계속사용, 해체처분 399
Q 38 29회 3번 /선박/ 해체처분가격 408
Q 39 2회 2번 /유가증권/ 비상장주식 415
Q 40 18회 4번 /유가증권/ 비상장주식 420
Q 41 17회 1번 /유가증권/ 리츠 427
Q 42 30회 1번 /기업가치/ 기업가치, 특허권, 영업권 441
Q 43 14회 4번 /무형자산/ 영업권 458
Q 44 13회 2번 /무형자산/ 광업권 463
Q 45 33회 4번 /유형권리금/ 시설, 영업, 바닥권리금 471
Q 46 31회 1번 /집합건물, 영업권/ 476
Q 47 22회 3번 /가치하락/ 일조, 조망가치 501
Q 48 19회 3번 /입목 / 510

■ 유형별기출분석-약술

Q 01 4회 4번 /부동산/ 순수익산정유의점 521
Q 02 7회 3-3번 /토지/ 개별요인항목 524
Q 03 7회 4-1번 /건물/ 건물면적 526
Q 04 7회 4-2번 /토지/ 면적환산 532
Q 05 8회 3번 /토지/ 등고선 534
Q 06 13회 5번 /토지/ 개발제한구역 안 토지 536
Q 07 14회 5번 /구분건물/ 가치형성 요인 539
Q 08 16회 5번 /토지건물/ 대지, 대, 다가구, 다세대, 소재불명, 확인불능 541
Q 09 25회 4-2번 /임대차/ 임대권, 임차권 가치 543
Q 10 19회 4번 /대여시설/ 546
Q 11 23회 4번-2 /기업가치/ EBITDA 549
Q 12 35회 4번 /영업권/ 초과수익 552
Q 13 25회 4-1번 /통계/ 수익률 등 555

2권 _목적별

■ 목적별기출분석

Q 01 4회 1번 /담보/ 토지건물 2
Q 02 8회 2번 /담보/ 토지건물 14
Q 03 18회 2번 /담보/ 토지건물 25
Q 04 20회 1번 /담보/ 개발단계별 평가 46
Q 05 23회 2번 /담보/ 평가검토 66
Q 06 17회 4번 /담보/ 도입기계 81
Q 07 26회 4번 /경매/ 토지건물 86
Q 08 22회 2번 /정비사업/ 무상양수도 93
Q 09 25회 1번 /정비사업/ 국·공유 재산 처분 108
Q 10 21회 3번 /정비사업/ 종전자산과 비례율 121
Q 11 17회 2번 /정비사업/ 종전자산과 분담금 126
Q 12 24회 2번 /정비사업/ 현금청산 136
Q 13 34회 2번 /정비사업/ 가로주택정비사업 151
Q 14 6회 1번 /택지비/ 167
Q 15 23회 3번 /개발부담금/ 종료시점 지가 산정 등 188
Q 16 22회 4번 /소송/ 분양가 적정성 검토 200
Q 17 31회 3번 /소송/ 보상금 증감청구 205
Q 18 4회 3번 /컨설팅/ 매입 타당성 216
Q 19 6회 2번 /컨설팅/ 사업 타당성 227
Q 20 8회 4번 /컨설팅/ 투자자문 239
Q 21 9회 2번 /컨설팅/ 융자 타당성 242
Q 22 10회 1번 /컨설팅/ 사업 타당성 248
Q 23 10회 2번 /컨설팅/ 사업 타당성 261
Q 24 12회 1번 /컨설팅/ 매입 타당성 268
Q 25 13회 4번 /컨설팅/ 투자수익률 286
Q 26 14회 1번 /컨설팅/ 매입타당성 294
Q 27 15회 2번 /컨설팅/ 투자자문 309
Q 28 16회 1번 /컨설팅/ 매도 타당성 316
Q 29 20회 2번 /컨설팅/ 투자 타당성 334
Q 30 20회 3번 /컨설팅/ 투자자문 342
Q 31 21회 4번 /컨설팅/ 매입 타당성 353
Q 32 23회 1번 /컨설팅/ 매입 타당성 358
Q 33 24회 1번 /컨설팅/ 투자 타당성 376
Q 34 24회 4번 /컨설팅/ 투자자문 390
Q 35 27회 1번 /컨설팅/ 투자자문 403
Q 36 27회 2번 /컨설팅/ 투자자문 421
Q 37 30회 3번 /컨설팅/ 매입 타당성 432
Q 38 34번 3회 /컨설팅/ 개발자문 440
Q 39 13회 3번 /담보, 경매/ 448
Q 40 19회 2번 /정상, 기초, 투자/ 가격다원론 461
Q 41 7회 1번 /표준지/ 485
Q 42 21회 5번 /지가변동률/ 적정가격 509
Q 43 2회 1번 /보상/ 토지지장물 511
Q 44 3회 1번 /보상/ 토지지장물 525
Q 45 8회 1번 /보상/ 토지지장물 536
Q 46 9회 1번 /보상/ 토지지장물 553
Q 47 14회 2번 /보상/ 토지지장물 568
Q 48 32회 3번 /보상/ 토지지장물 583
Q 49 35회 1번 /보상/ 토지지장물 597
Q 50 17회 5번 /보상/ 지장물 617
Q 51 32회 4번 /보상/ 지장물 624
Q 52 5회 2번 /보상/ 지하공간 630
Q 53 9회 4번 /보상/ 지하공간 639
Q 54 11회 2번 /보상/ 지하공간 645
Q 55 29회 1번 /보상/ 지하공간 659
Q 56 26회 2번 /보상/ 구분지상권 보상 679
Q 57 10회 4번 /보상/ 환매금액 694
Q 58 25회 2번 /보상/ 환매권 702
Q 59 21회 2번 /보상/ 잔여지 716
Q 60 34회 4번 /보상/ 잔여지 723
Q 61 24회 3번 /보상/ 미보상토지(미지급 용지) 733
Q 62 28회 1번 /보상/ 도로 742
Q 63 30회 2번 /보상/ 공원 764
Q 64 1회 2번 /보상/ 영업손실 786
Q 65 3회 3번 /보상/ 영업손실 800
Q 66 27회 4번 /보상/ 영업손실 806
Q 67 31회 4번 /보상/ 영업보상 811
Q 68 12회 2번 /보상/ 토지지장물 영업손실 817
Q 69 15회 4번 /보상/ 토지지장물 영업손실 832
Q 70 19회 1번 /보상/ 토지지장물 영업손실 843
Q 71 11회 1번 /보상/ 토지, 농업손실 864
Q 72 26회 3번 /보상/ 토지, 농업손실 876
Q 73 16회 4번 /보상/ 농업손실 892
Q 74 12회 3번 /보상/ 어업손실 902
Q 75 18회 3번 /보상/ 토지지장물 재편입가산금 910
Q 76 33회 1번 /보상/ 토지지장물축산손실 921
Q 77 16회 3번 /담보, 경매, 처분, 보상/ 940
Q 78 21회 1번 /담보, 보상/ 구분소유적 공유 956

■ 목적별기출분석-약술

Q 01 12회 5번 /담보/ 물적불일치 처리 983
Q 02 12회 6번 /매각/ 정비구역 안 국공유토지 매각 987
Q 03 13회 6번 /경매/ 의견서 기재 사항 990
Q 04 17회 6번 /경매/ 대지권 미등기 992
Q 05 10회 5번 /컨설팅/ 타당성분석, 리츠 994
Q 06 2회 4번 /표준지/ 선정기준, 평가기준 997
Q 07 6회 4번 /표준지/ 표준지, 개별지가 999
Q 08 12회 4번 /표준지/ 일단지 1002
Q 09 19회 5번 /표준지/ 개발이익 반영 여부 1006
Q 10 20회 4번 /표준주택/ 표준주택 선정기준, 공정가치, 하천구역 편입토지 1009
Q 11 5회 4번 /보상/ 공원구역 안 토지 1013
Q 12 6회 5번 /보상/ 환매금액 1016
Q 13 7회 2번 /보상/ 토지, 그 밖의 요인, 영업손실 1019
Q 14 7회 3-1번 /보상/ 불법형질 변경 1029
Q 15 7회 3-2번 /보상/ 협의보상 기준시점 1031
Q 16 11회 5번 /보상/ 영업손실 1033
Q 17 13회 7번 /보상/ 그 밖의 요인 1035
Q 18 14회 3번 /보상/ 개발이익 배제 1037
Q 19 15회 3번 /보상/ 무허가 건물부지, 영업손실 1040
Q 20 23회 4-1번 /보상/ 개발이익 배제 1047

24년 35회 기출문제까지 7판에 담았다. 격년 단위의 개정작업을 해 왔는데 1년 만의 개정은 첫 시도다.

출판사 허락이 선결조건이긴 하지만 재고소진-6판 재고가 20부 정도-이 직접적인 개정사유는 아니다.

36회까지 기다려 격년 개정의 루틴을 유지할 수 있었다. 금년 35회 기출 해설만 출판사 홈페이지나 수험생 카페에 올리면 기출해설집 저자로서 도리는 다 할 수 있으니까.

하자 치유의 욕구가 솔직한 개정 사유다. 23년도는 특별한 해였다. 출간 된 지 10년, 여섯 번째 개정판을 내고서야 저자 직강에 나섰기 때문이다. 사단이 난 건, 6판을 들고 심기일전 기출해설 강의를 준비하면서부터다. 혹시나 해서, 10년 만에, 모든 문제를 계산기를 쳐 가며 복기해 봤는데, 세상에! 오산과 오타가 너무 많았다. 중간에 한 번 공저자 도움을 받아 꽤 많이 잡았다고 안심했었는데. 얼굴이 화끈거렸다. 10년 간 그토록 무책임한 저자였음을 이제야 알게 된 것이. 출간 전에 강의준비를 했어야 지혜로웠다. 그 개정판을 들고 강의를 촬영하고 있으니 수습책은 뻔했다. 부지런히 정오표를 만들어 강의가 끝난 뒤 홈피와 카페에 올렸다. 책도 두꺼운데 정오표 역시 그에 못지않게 두꺼웠다. 정오표를 구성할 때, 가독성을 생각해 정오가 필요한 페이지를 전부 보여주고 거기 붉은색으로 표시했었다. 정오표 분량이 몇 백 페이지가 되면서, 마치 수천 곳의 오류가 있는 것처럼 오해받을 수 있겠지만, 정오표 양식은 그렇게 만드는 게 틀리지 않다고 지금도 생각한다.

최대한 빨리 하자치유를 하려고 개정작업을 서두르게 됐다. 다시금 오산과 오기를 방치한 것에 대해 수험생들에게 깊은 사과를 드린다. 이 책의 방향성이 달랑 모범답안만 제시하는 게 아니라 문제를 제대로 설명해 주자는 쪽이어서 계산 실수 너그럽게 봐 달라고 양해를 구하는 건 궁색하다. 강의 촬영은 계산보다는 출제의도와 관련내용 설명에 많은 시간을 할애했으니, 개정 7판을 들고 23년 강의를 듣는 데 불편함은 없을 것이다. 기회 되면 윌비스에서 진행한 강의도 들어보길 권한다. 지면에 다 쓰지 못한 부분을 언급한 대목도 적잖다.

7월 둘째 주 토요일 저녁, 35회 기출문제를 살펴봤다. 평이해 보이긴 했지만 다들 비슷한 수준의 답안을 쓸 때 합격선에 다다를 그보다 조금 나은 답안을 만들기가 그만큼 어려울 수 있겠다 싶다. 어쨌든 출제자가 쉽게 내려 노력한 흔적이 역력하다.

출간 이후 10월경에는 35회 합격자 상당수를 회사 면접장에서 만날 예정이다. 해마다 면접위원으로 들어가고 있으니 큰 변화가 없다면. 그 때 이 책이 수험에 얼마라도 도움이 됐다는 평가를 받았으면 좋겠다. 오프라인 강의 없이 개정판을 10년 간 유지해 왔다는 건, 저자가 이 책에 그만큼 애정이 크다는 방증 아니겠는가. 내년에 내후년에도 면접장에서 수험생의 옷을 벗고 합격생이 된 많은 이들을 만나고 싶다. 개정 작업도 쭉 이어가련다.

올해부터 감정평가사협회 감정평가기준위원장으로 활동하고 있다. 부족하지만, 집단지성의 힘을 모아 여러 논란에 현명한 답을 찾아가는데 일조하고 있다. 생각보다 질의회신 자문이 많아 놀라긴 했다. 그러고 보니 이 책으로 젊은 수험생을 만나고 협회 일로 알게 모르게 회원들과 소통하는 즐거운 인생이다. 젊은 시절 한 번도 감정평가사의 길을 꿈꾸지 않았는데 어느덧 깊숙이 발을 담그고 있다. 평가사의 삶이 마냥 재미있는 것도 아니고 보람과 뿌듯함의 일상도 아니다. 개인적으로는, 무료하지 않기 위해 음감이 충만할 때 곡도 써 보고 논쟁거리 될 만한 사항을 맞닥뜨릴 때 고민 거쳐 지면에 글도 쓰며, 순간순간의 지리멸렬함을 잘 넘기고 있다.

매번 하는 사족이지만, 저자의 고유공간이니 고집스레 잔소리 한 마디.
공부하면서도 좋고 합격해서도 좋고 평가사로 활동하면서도 좋으니, 성경 꼭 읽어보길 권한다. 인생의 야디지 북이니, 세컨샷 하기 전에 어디로 쳐야 할지 홀맵은 봐야 하지 않겠는가. 교양과 지성의 영역을 보충하라는 덕담이 아니다. 기출문제집이 저자가 생각한 예시답안을 실은 게 아니고 구두확인(?)을 거친 출제자의 모범답안이라고 은근히 자랑하고 싶은데, 성경 역시 창조주의 확인을 거친 인생 모범답안임을 꼭 전해주고 싶다. 하나님-우리의 가치를 신의 아들의 가치로 등치시킨 분-을 아는 인생만큼 행복한 인생이 있으랴. 잔소리는 여기까지.

이 책이 특히,
독학하는 이들, 직장 다니며 시간 부족한 채 주경야독하는 이들,
기출문제집의 드라이한 답안에 2% 갈증을 느꼈던 이들에게
큰 도움이 되길 바란다.

수험생 여러분, 파이팅!!

2024년 7월, 공저자를 대표하여 감정평가사 이용훈 씀