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부동산에서 입지가 가장 중요하다고 생각하겠지만, 입지만큼 언제 집을 사고파는지도 중요하다. 영원히 가격이 오르는 재화는 없다. 서울 부동산이 계속 오르기만 했을 거라는 많은 사람들의 착각과 달리 서울 부동산 역시 34년 동안 24년은 상승했고, 10년은 하락했다. 2009년에 서울 아파트를 산 사람은 수년간 자기 집값이 떨어지는 공포를 경험해야 했다. 최장기간 상승장에 취해 과거를 잊어서는 안 된다. 어차피 내가 들어가 살 집이니 상관없다고 내 집 가격이 하루가 다르게 떨어지는데도 웃을 수 있는 사람은 세상 어디에도 없다. 2013년에는 어떠한가 그때 집을 샀던 사람들은 주변 사람들에게 하나 같이 비슷한 소리를 들어야 했다. “집값이 더 떨어질 텐데 지금 집을 산다고” 당시 은행에서 돈을 빌려 집을 산 사람과 그렇게 하지 않은 사람의 현재 자산 차이가 얼마나 벌어졌는지는 새삼 다시 설명할 필요도 없다.
은마 아파트 6층 이상 평균 실거래가 추이를 보면 타이밍이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 2007년 1분기 은마 아파트의 가격은 13억 333만 원이었다. 이후 실거래가는 꾸준히 하락해 2012년 4분기 8억 4,464만 원을 기록한다. 2012년 4분기를 저점으로 다시 상승하기 시작한 은마 아파트는 2016년 3분기 13억 105만 원을 기록하면서 9년 만에 전고점을 회복했다. 그 이후도 상승을 거듭해 2020년 3분기는 23억 1,000만 원까지 올랐다. 극단적인 경우지만 2007년 1분기에 은마 아파트를 산 사람은 9년 만에 본전을 회복했다. 말이 본전이지, 9년간의 대출 이자와 기회비용을 고려하면 손해를 봤다고 말할 수 있다. 반면, 2012년 4분기에 은마 아파트를 구입한 사람은 4년 뒤인 2016년 3분기에 4억 6,000만 원에 이르는 시세 차익을 거뒀다. ‘언제 샀느냐’에 따라 한 명은 9년 만에 본전을 건졌고 한 명은 4년 만에 5억에 육박하는 시세 차익을 거둔 것이다. 매수와 매도의 타이밍이 중요한 이유다.

추천사 | 각자도생의 시대, 나만의 전략을 세우기 위한 최고의 지침서
들어가며 | 서울 상승장 후반부를 맞이하는 자세
1부 앞으로 5년, 부자 되는 투자 타이밍
1장 부동산 투자의 최종 목표
수축의 시대에서 더 심해지는 양극화 | 핵심지만 살아남는다 | 서울 아파트가 더 부족해진다 | 서울보다 경기에 더 악재인 3기 신도시 | 8.2 대책의 부메랑 | 6.17, 7.10 대책의 여파, 다시 시작되는 양극화
tip 서울 부동산 버블이 과거보다 커지는 이유
2장 지역마다 다른 부의 파도
서울과 6대 광역시 경제 규모 추이 분석 | 부자들의 자산 증가 추이에 주목하라! | 주택 매수 여력도 물량 부담도 으뜸인 경기도
3장 빅데이터가 말해주는 폭등전야 서울
서울이 아직 버블의 정점에 다다르지 않은 두 가지 이유 | 수요, 서울의 실수요층이 급증한다 | 공급, 입주 절벽에 다다르다 | 유동성, 버블의 완성 | 서울 상승세의 근원, 8.2 대책 | 코로나19 이후 다가올 보복 소비
tip 서울 부동산 중장기 하락장이 시기상조인 이유
4장 서울, 매도 타이밍이 온다
입주 물량의 쓰나미가 몰려온다(2023~2024) | 실수요층 급감(2024~) | GTX 개통(2024~) | 풀려나오는 주택임대사업자 물량(2026~) | 3기 신도시 입주 개시(2026~) | 역대 최대를 갱신하는 PIR
tip 화폐가치 하락에 큰 비중을 두지 마라
5장 2023년 이후, 포스트 서울을 찾아라
부산 | 대구 | 인천 | 광주 | 대전 | 울산 | 현금 부자가 가장 많은 광역시 | 포스트 서울은 어디인가
tip 신도시의 역사를 통해 본 매수·매도 적기
6장 서울 부동산, 기회는 분명 다시 온다
2026년 이후 서울의 공급 절벽 | 더는 막을 수 없는 재건축 요구 | 1기 신도시 멸실 가속화 | 5년 이상 하락한 적 없는 서울 아파트 시장
tip 전월세 상한제 및 계약갱신청구권의 여파는
2부 돈 되는 아파트 투자 지도 115곳
7장 권역별 가격별 서울 및 수도권 추천 단지
동남권 + 판교, 분당, 위례 | 서남권 + 광명, 안산 | 도심권 | 동북권 | 서북권 + 일산
tip 서울 권역별 직주근접 경쟁력 추이
8장 앞으로 이곳이 포스트 서울이 된다
동래구 | 연제구 | 수영구 | 남구 | 금정구 | 해운대구
나가며 기회는 다시 온다

삼토시(강승우)